Comprar o vender una vivienda

Asesoría sobre la adquisición y venta de vivienda e información hipotecaria.

Adquirir una vivienda

Si usted desea comprar una vivienda, enfrenta una de las decisiones financieras más complejas. Existen recursos que lo ayudarán con los pasos y los requisitos que tiene que cumplir para comprar una vivienda: 

  • Considere contratar un agente que lo represente a usted, no al vendedor.
  • Obtenga y compare los precios de las viviendas en la vecindad donde quiere comprar.
  • Contrate a un inspector de viviendas con licencia para hacer una inspección detallada de la propiedad que desea comprar.
  • Infórmese sobre los tipos de préstamos hipotecarios.
  • Revise estos pasos para comprar una vivienda
  • Contacte con el Centro de Asesoría de Vivienda del Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano, llamando a la  línea gratuita 1-800-569-4287 (para español presione el 2) para obtener información sobre ayuda financiera. Encuentre en el mapa, los servicios de asesoría más cercanos.
  • Averigüe si puede beneficiarse del Programa de Vales de Elección de Vivienda (Sección 8).

¿Tiene más préguntas? Vea las preguntas y respuestas más comunes sobre comprar una vivienda.

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Asesoría de vivienda

Servicios de las agencias de asesoramiento de vivienda

Las agencias de asesoramiento de vivienda aprobadas por el Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano (HUD, sigla en inglés) ofrecen información y ayuda para evitar la ejecución hipotecaria. Estas agencias se encuentran por todo el país, y aunque los servicios específicos varían de una agencia a otra, en términos generales proveen la siguiente ayuda:

  • Consejería general en asuntos de vivienda
  • Evaluación de la situación de cada persona o familia
  • Ayuda para evitar la ejecución hipotecaria
  • Orientación para refinanciar una hipoteca a través de programas del Gobierno
  • Asesoría para negociar con un prestamista

Las agencias aprobadas por HUD no pueden cobrar por servicios relacionados a la prevención de la ejecución hipotecaria. No obstante, sí pueden cobrar una suma razonable por otros servicios como educación general sobre la vivienda, y asesoramiento antes y después de la compra, entre otros.

Cómo prepararse para una consulta

Los consumidores que desean hablar con un representante de una agencia aprobada no tienen que esperar a estar en el proceso de la ejecución hipotecaria. Si uno anticipa problemas para pagar su hipoteca, es mejor hablar con un asesor en vez de esperar a que empeore la situación. Para sacarle más provecho a la consulta, es importante estar preparado con cierta información financiera:

  • Ingresos y gastos mensuales de la familia
  • Monto del pago mensual de la hipoteca
  • Último estado de cuenta de la hipoteca
  • Correspondencia con el prestamista sobre pagos tardíos de la hipoteca

Además, se aconseja a los consumidores que tengan una idea de lo que quieren lograr con la ayuda de la agencia: quedarse con su casa, venderla, refinanciar, etc. Sepa en detalle que esperar cuando se comunique con un experto en vivienda y qué considerar antes de llamar.

Si decide trabajar con una agencia no aprobada por HUD

Es recomendable que los consumidores que deciden trabajar con agencias no aprobadas tomen ciertas precauciones:

  • No pagar por servicios de asesoramiento para evitar la ejecución hipotecaria. Las agencias aprobadas por HUD proveen estos servicios gratis.
  • Resistir cualquier presión para firmar documentos sin tener suficiente tiempo para leerlos.
  • No transferir la escritura o título de la propiedad a otra persona u organización.
  • No pagar las mensualidades de la hipoteca a organizaciones que no sean el prestamista que otorgó la hipoteca o una organización aprobada por el mismo.

Consulte la guía de HUD para evitar la ejecución hipotecaria.

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Derecho a no ser discriminado al buscar una vivienda

La discriminación en la vivienda ocurre cuando se impide que una persona pueda alquilar o comprar una vivienda debido a su:

  • Raza o color
  • Religión
  • Sexo
  • Origen o nacionalidad
  • Situación familiar (como tener hijos)
  • Discapacidad

Podrían discriminar los arrendadores o las compañía de gestión de inmuebles. También podría ser una institución que otorga préstamos como un banco u otra organización que participa del proceso de compra de una propiedad.

La Ley de Vivienda Justa prohíbe una gran variedad de formas de discriminación, incluyendo prácticas engañosas como aumentar los precios para ciertos grupos demográficos o proveer información falsa sobre la disponibilidad de propiedades. Además, la falta de acceso para sillas de ruedas es una forma de discriminación en algunas propiedades más nuevas.

Cómo presentar una queja por discriminación al buscar una vivienda

Si usted ha intentado alquilar o comprar una vivienda y fue discriminado, puede presentar una queja al Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano (HUD, sigla en inglés). Existen varias maneras de presentar una queja:

Discriminación contra LGBT

La Ley de Vivienda Justa no incluye casos de discriminación por orientación sexual o identidad de género que afecta a lesbianas, gays, bisexuales o transgénero (conocidos como la comunidad LGTB, por su sigla en inglés). Sin embargo, HUD respalda los derechos de vivienda asequible para la comunidad LGTB y su discriminación puede causar el incumplimiento de la ley u otras regulaciones estatales o locales.

Si usted ha sido discriminado por estas razones, presente una queja siguiendo las instrucciones mencionadas arriba o envíe un correo electrónico con sus preguntas a la oficina de HUD encargada de asuntos de la comunidad LGBT: LGBTFairhousing@hud.gov.

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Préstamo hipotecario

Si compara entre distintos préstamos para el hogar o hipotecas, podrá obtener el mejor financiamiento. Una hipoteca, sea para la compra de una vivienda, un refinanciamiento o un préstamo sobre el valor acumulado de la vivienda, es un producto cuyo precio y condiciones pueden ser negociables. Buscar, comparar y negociar pueden ahorrarle miles de dólares.

Antes de adquirir un préstamo hipotecario:

  • Investigue las tasas de interés actuales. Consulte la sección de bienes raíces de su periódico local, utilice los servicios de Internet o llame al menos a seis entidades de préstamo para obtener información.
  • Verifique las tasas correspondientes a hipotecas de 30, 20 y 15 años. Usted puede ahorrar miles de dólares en cargos por concepto de intereses, obteniendo el préstamo hipotecario al menor plazo que pueda solventar.
  • Pida información a varias instituciones financieras para comparar iguales cantidades, plazos y tipos de préstamos. Asegúrese de obtener las diferentes tasas de interés anual, con o sin el uso de puntos para adquirir una tasa más baja. También tenga en cuenta los honorarios de los agentes y otros gastos.
  • Averigüe si la tasa es fija o ajustable. La tasa de interés en los préstamos hipotecarios de tasa ajustable puede variar mucho a lo largo del periodo hipotecario. Un aumento de muchos puntos porcentuales puede elevar los pagos en cientos de dólares al mes. Si un préstamo tiene una tasa ajustable, pregunte cuándo y cómo podría cambiar los términos de pago.
  • Averigüe a cuánto asciende el pago inicial. Algunas entidades de préstamo exigen un 20% del precio de compra de la casa como pago inicial. Sin embargo, muchas entidades ofrecen actualmente préstamos que requieren una suma menor. En estos casos, se le puede solicitar que compre un seguro hipotecario privado (PMI, sigla en inglés) para proteger a la entidad de préstamo en caso que usted se atrase en los pagos.
  • Si se requiere un seguro hipotecario privado, averigüe el costo total del seguro. ¿A cuánto ascenderá el pago mensual de la hipoteca al añadirse el pago periódico de este tipo de seguro y por cuánto tiempo tendrá que mantenerlo?
  • Pregunte si puede pagar el préstamo por adelantado y si existe alguna penalización en tal caso.

Usted puede encontrar una larga lista de proveedores de préstamos hipotecarios: bancos hipotecarios, corredores de hipotecas, bancos, entidades de ahorro y préstamo, cooperativas de crédito, constructores, agencias de bienes raíces y entidades crediticias por Internet. Al considerar entre las opciones, puede utilizar una hoja de cálculo de la Corporación Federal de Seguro de Depósitos (FDIC, sigla en inglés) para evaluar los costos y comparar entre instituciones financieras.

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Préstamo hipotecarios para veteranos

Los préstamos garantizados del Departamento de Asuntos de Veteranos (VA, sigla en inglés) se otorgan a los militares en servicio activo, veteranos y cónyuges sobrevivientes elegibles con el fin de comprar, construir, reparar, retener o adaptar una vivienda y refinanciar sus préstamos.

Los préstamos hipotecarios del VA son de prestamistas privados como bancos y compañías hipotecarias. VA garantiza una parte del préstamo y de esta manera el prestamista puede ofrecerle términos más favorables.

¿Cuál es la ventaja y desventaja?

Ventaja. Ofrece precios competitivos con un costo inicial bajo o sin costo inicial.

Desventaja. La cantidad del préstamo que reciba puede ser limitada.

Siga el siguiente proceso para solicitar uno de los prestamos hipotecarios del VA.

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Préstamos hipotecarios de la Administración Federal de Vivienda

¿Qué son los préstamos hipotecarios de la Administración Federal de Vivienda?

Los programas de préstamo de la Administración Federal de Vivienda (FHA, sigla en inglés) le ofrecen una cuota inicial más baja y son una buena opción para los compradores que adquieren una vivienda por primera vez.

La FHA asegura su préstamo, por lo que el banco o prestamista le puede ofrecer opciones más beneficiosas para usted:

  • pagos iniciales bajos
  • costos de cierre bajos
  • calificación crediticia más fácil

¿Cuál es la ventaja y desventaja?

Ventaja. Permite que los compradores que no califican a un préstamo para comprar una casa, lo obtengan por un bajo pago inicial.

Desventaja. La cantidad de su préstamo puede ser limitada.


 

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Refinanciamiento de hipotecas

El refinanciamiento tiene el propósito de cumplir con una deuda por medio de otro préstamo bajo nuevos términos de financiamiento. Este tipo de financiamiento es el más común entre los dueños de viviendas. Generalmente, implica pagar la hipoteca existente y adquirir una deuda nueva. 

Las razones para refinanciar incluyen:

  • reducir el pago mensual y la tasa de interés
  • reducir o ampliar la duración de la hipoteca
  • reducir o modificar el riesgo
  • utilizar el valor neto de su vivienda
  • consolidar otras deudas

Existe varias opciones de hipotecas en el mercado, pero principalmente hay dos tipos de tasas de financiamiento: tasa fija y tasa ajustable. Infórmese sobre las ventajas y desventajas de cada una.

Antes de tomar una decisión, considere cuidadosamente:

  • sus razones para refinanciar
  • la cantidad de tiempo que planea quedarse con su vivienda
  • sus ingresos y condiciones de crédito actuales
  • el costo del refinanciamiento
  • el valor neto de su vivienda
  • la diferencia entre la tasa de interés de su hipoteca actual con la tasa de interés de la nueva hipoteca
  • cualquier modificación que pueda darse en su pago del seguro hipotecario privado (PMI, por su sigla en inglés) si usted debe más del 80% del valor su vivienda

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Vender una vivienda

Al igual que comprar una vivienda, venderla tiene sus desafíos. A continuación le ofrecemos ocho sugerencias e ideas a considerar antes de comenzar el proceso:

1. Vender no siempre es la solución. Lo ideal es permanecer en la propiedad comprada suficiente tiempo para que los costos de la compra valgan la pena y no pierda dinero. Si tiene problemas para pagar su hipoteca, vender no siempre es la solución, usted también puede:

2. Escoja al agente inmobiliario adecuado para vender su casa rápidamente. Como mínimo, haga las siguientes preguntas a los posibles agentes inmobiliarios que entreviste.

  • ¿Cuántos años ha estado en la profesión?
  • ¿En cuánto tiempo logra vender propiedades en esta área?
  • ¿Cuántas propiedades vendió en el último año?
  • ¿Cuántas propiedades ha vendido como agente principal de venta?
  • ¿Cuál es su comisión?
  • ¿Cómo anunciará mi propiedad?
  • ¿Organizará y coordinará reuniones con los potenciales compradores?
  • ¿Podría darme la información de contacto de otras familias que han utilizado sus servicios?

3. Inspección previa al anuncio de la propiedad. Es una buena recomendación que un inspector asegurado con licencia o certificado haga una inspección de su propiedad antes de ponerla a la venta. Este tipo de inspecciones lo pueden ayudar a:

  • evaluar las condiciones de su vivienda
  • fijar el precio real de su casa 
  • hacer reparaciones para que los imperfectos no causen problemas con la negociación más adelante
  • obtener los servicios de los contratistas a precios razonables o hacer las reparaciones usted mismo, si está calificado
  • reducir su responsabilidad mediante la adición de documentación de profesionales a su declaración de divulgación

Ponga a disposición de los potenciales compradores las copias del informe de inspección junto con los recibos de las reparaciones.

4. Prepare su vivienda para la venta por fuera y dentro.

  • Mantenga la hierba cortada y la entrada ordenada.
  • Pinte o lave el exterior de la casa (incluyendo marcos de las ventanas, persianas y puertas) y coloque una capa de pintura en las áreas más utilizadas de la casa.
  • Lave las ventanas por dentro y fuera, los pisos, azulejos del baño y cocina, las alfombras y puertas manchadas.
  • Revise las canaletas y la chimenea.
  • Ordene los armarios, el garaje, el sótano y el ático.

5. Averigüe cuánto cuesta su vivienda en el mercado.

  • El truco es saber el valor real de su vivienda. Reúna información de varias fuentes y compare los resultados, en lugar de depender de un solo enfoque para la valuación.
  • El precio que usted pagó por ella hace meses o años no es relevante para calcular su valor actual de mercado.
  • Aproveche la oportunidad para visitar las casas en venta de su vecindario, comparar su vivienda con otras y charlar con los agentes inmobiliarios.

7. Revise los consejos del IRS para los vendedores. Conozca sus presponsabilidades tributarias antes de vender. 

8. Tome el proceso con calma. La venta de su vivienda puede agregar estrés a su vida. El mercado inmobiliario puede ser desafiante y tratar de equilibrar la venta de su vieja vivienda con la compra de una nueva no es tarea fácil. Tome el tiempo necesario para reflexionar y estar tranquilo al momento de tomar las decisiones.

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